01-ACE

趣味の話題を取り扱うブログです。

家を建てる過程で分かったことを記録しておきます。

いきなり結論を言うと、「家は難しい」です。
予想外の事が多すぎる。それに建ってから分かることもあるでしょう。
大多数の人が人生に一度の買い物。と言うことは、買う前に経験が積めないので分かりません。
3回建てれば理想の家になるといいますが、なかなか難しいですよね。
プロ相手に素人が足掻くしかありません。勝ち負けの問題では無いですが。
私が建てるのは総額3260万の平屋です。これはいい買い物なのでしょうか?

家を建てようと思った時期から順番を追って説明します。

■ 注文住宅は良いの?

『メリット』
ローンを終えると自分のものになり、家賃0(修繕費用は必要)。思い通りの間取り、設備を備えた家になる。

『デメリット』
住む場所が固定され、柔軟性がなくなる。家に関すること(修繕、税金、セキュリティ)は全て自己責任。

分譲マンションにも同じことが言えるんですが、戸建てに比べて安い、セキュリティがしっかりしてる反面、駐車場、管理費修繕費など自由度で劣る事があります。
希望が叶えば「建売」もいいかもしれません。場所がよければ、家具家電が全部付いてきたりします。
でも一生に一回の買い物なので「こだわり抜いた自分の家にしたい」という思いが強ければ迷わず注文住宅にすべきでしょう。

■ 注文住宅に興味を持ったら何をしたか?

どのくらいお金がかかるのかも、住宅展示場に行ったとしても家をどのように見れば良いかも分かりませんでした。 
そこでネットで見つけた「スーモカウンター」に相談することにしたのです。

事前にローンを組むにしても返せる額をおおよそ試算して行ったのですが、
担当者さんと相談して驚いたのは、予算2500万を提示したところ「2500万では家は建たない」ということ。
いや、きっと工務店とか安い土地なら建つんでしょうが、とりあえず建たないそうです。

なぜでしょうか? それは家、土地以外にもお金がかかるため。
土地が坪単価20万50坪で1000万、建物が1500万でこの時点で空なんですが、それに加えて700万程のお金が発生します。
各種登記費用、ローン借入費用、外構、地盤工事費用など
そうなると3200万です。しょんぼりです。
お金は特に曲者です。無い袖はふれません。ですが、住宅ローンというマジックがあるようです。

■ とりあえず家を見に行ってみる

家に何を求めるかを洗い出し、それを元に希望を言っていきます。
私は家の性能、ガレージ、将来のメンテ費用が抑えられる、保証などを挙げていましたがそうなると消去法でハウスメーカーだけが残りました。
セキスイハイム、トヨタホーム、ミサワホーム、パナホームが候補に上がり、建売の家を見に行くことになりました。
後々分かるんですが、この辺りって高いと説明がありましたがむちゃ高いです。
先にお金をかけて修繕費を抑えるか、初期投資を抑えて修繕費を払うかと説明を受けましたか、果たしてそうなるのでしょうか?

なんやかんや言いながらこのあたりはまだまだ夢一杯です。

最新の設備にミサワの蔵、パナの3代テック、トヨタホームのビルトインガレージなど、今の家はどれも目を奪われる機能ばかり。アパートなぞ比べ物にならない基本性能の高さです。

★ここで注意★
見に行くと行くと素晴らしい性能を説明されます。高いだけあります。そこで誰しもが良いものを買いたいと思いますが、この時点で時間を沢山取らず工務店を比較対象に挙げなかったのは失敗でした。お金は大事ですので、比較対象がホームメーカーだと予算オーバーも初から容認しているようなものです。可能性を広げるためにも安く家を建てる等その他の可能性も検討しましょう。

家はそんなに何度も見に行くものでもないので、この時点でカメラを持って行って写真はたくさん撮っておいた方が後々役立ちます。
部屋の雰囲気、色や設備(どこの何等)、契約してからでは他社も関わらなくなるので。
何屬任いらぐらいかもこの時点でなんとなく分かります。
延べ床面積35崢度(50坪ちょいの土地込み)ちなみにどこも3000万後半〜4000万です。ここで現実を知ります。

■ 気に入ったハウスメーカーに家の値段を聞く

2回、3回の見学の後、気に入ったハウスメーカーでどんな家ができるか、いくつかのプランと金額を提案してもらえます。
最初の内からやりたいこと(ビルトインガレージ欲しい)等は全て盛り込んでおき、契約迄に他にやりたいことが無いようにしておくのがベストです。
そこから予算に合うよう落とし込んでゆく消去法をとりましょう。
後々やろうと思うと図面の修正に時間がかかったり、金額の増額もストレスになります。
ふわっとしてるけど後々追加しようとは思わないことです。
契約迄に希望を全て盛り込み、値引き交渉が行使できれば、予算を大幅にオーバーすることも少なくなると感じます。
この時点で経験者や相談できる相手を見つけておけば心強いです。

■ 家が分かったら土地探し

基本的に今ある土地から選ぶしかありません。
全てを兼ね備えた場所は難しいため、場所が気に入ればお金を諦める、お金を取れば場所(利便性)を諦める等、譲れない点をしっかりと考えた上で基準を決めておかないとブレブレになってしまい、いつまで経っても決まりませんし不安です。 
実感としては良いなと思ったら予約が入っていたり売れています。
待つのもありだし時には思い切った行動も必要で不確定要素満載なのがなんとも言えません。
私の場合、希望の地域で良いと思った土地が一つしかなく、消去法でお金を諦めました。
パナホーム所有の土地だったのでこの時点でパナホームで建てることが確定したようなものです。

よく言われることですが
・日当たり
・立地
は重要ですね。
私が買ったのは北道路の土地ですが、現地を見ていると南道路の土地は日当たりが全然違います。平屋で周囲に二階が立っていても普通に道路側は陽が当たりそうでした。価格が100万ほど違ったので手が出なかったですが、日当たりは全然違いますね。
立地は目の前に大きな空き地があったのですが、準工業地域ということもあり何が立つか分かりませんでした。
それを了承して購入しましたが、いざ何か立ち始めましたが不安になりますね。
空き地前は避けておいた方が無難ですね。

★ここで注意★
この辺りだと話も進んで営業担当さんとも仲良くなった時期ですが、土地が気に入らなければ家を買うことを諦めることも大事だと思います。

■ この辺りで予算を整理しよう

この辺りでいくらお金を用意しないといけないのかが見えてきます。
手持ちがいくらで借り入れがいくらか一度整理します。
ハウスメーカー提携のFPは正直あてにならないですが、子供にかかるお金を知る分には良いでしょう。
年収ベースで計算され、4000万借りて毎月10万以上の返済でもやっていけますとかまるで鬼。
必ず自分でシミュレーションしていくらならいけるかは把握しておくのは大事ですね。
日々の生活をする上でどれくらいのお金が消えても大丈夫かは感覚で分かると思うので、バランスをとりながら感覚を大事にしていけば良いと思われます。

http://www.simulation.jhf.go.jp/type/simulation/hikaku/openPage.do

私の場合、フラット35S借り入れ2700万で残りは自己資金を捻り出すつもりです。(貯金0投信の35万が残るのみ)
会社の住宅補助打ち切り(持ち家のため)に加え、固定資産税を考えると毎月7万5000円が返済の限界でした。

次期米大統領選トランプ当選後の連日の長期国債高で2017年1月融資実行時には金利が今より(0.1〜0.15)上がりそうです。もっとかも。
住宅ローンの適用金利は融資実行月、流石に想定していなかったので震えています。
ちなみに35年だと0.1%上がると利子は約50万上がります。(早期返済なしの場合)
金利は読めないのでギリギリでローンを組むのはオススメしません。
とはいえ現在の低金利はまだ借りやすい方なのかもしれませんが。

しかし、借り入れ残額の1%住民税所得税が10年間控除される、住宅ローン減税制度を考えると借り入れが少ない方が有利なのか?とも言えません。

住宅ローンは奥が深いです。
後々整理します。


ここまでは(8月中旬〜9月上旬)休日を使って趣味のような形で楽しんできたのですが、
本当に大変なのは契約後(9月中旬以降)からでした。

(2)に続く。
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